当前位置：中国广告人网站>创意策划>房产酒店>详细内容 华北某城市商业调查报告 作者：佚名 时间：2003-8-20 字体：[大] [中] [小]

    目 录
     前言
     一、XX市概况
     二、XX市经济发展状况
     三、XX市房地产所处阶段及其特征
     四、XX商服物业整体状况
     五、XX市未来商业物业的发展趋势
     六、本项目及
周边商业状况     
     前言
     按市场的逻辑办事，用数据说话，有了调查就有了发言权。本篇是项目全程策划的根本所在。     
     一、 XX市概况
    1） XX市位于河北省南部、西依太行山、东临华北大平原，地处晋、冀、鲁、豫四省交汇中心，辖1市14县4区、214个乡镇。全市总面积1.5万平方公里，其中市区面积457平方公里。总人口838万，其中市区人口约100万。
    2） XX市是河北省第三大城市，是全国24个“较大城市”之一。1985年2月列为对外开放城市。同时XX市也是一个发展历史悠久，具有深厚文化底蕴的古都名城。
    3） XX市现为煤炭、钢铁、纺织、电力、机械、建材、陶瓷、化工等多种门类的新型工业城市，地理位置得天独厚，交通十分便利。107国道、309国道、京广铁路穿市而过，公路四通八达。邯济铁路、XX机场、京深高速公路、京广铁路电气化改造等一批重点项目的建设，使XX市成为一个西连三晋，东接齐鲁，南北贯通，陆空并行的立体化交通枢纽，从而稳固了XX市在四省接壤地区经贸中心的地位。更进一步把XX市推向商贸中心的经济战略地位。
     二、XX市经济发展状况
    （1） 作为工业重镇，XX市以“二黑二白”——钢铁、煤炭和纺织、陶瓷全国闻名，为我国经济的快速增长和综合国力的增强，作出过巨大的贡献。现在XX市在改革开放中逐步调整了自己的经济结构，符合XX市进一步发展的新的产业结构正在形成。
    （2） 近两年XX市的经济发展状况呈现如下特点：
    A、 国民经济保持较快增长，综合实力进一步增强。据初步统计，2000年全市实现国内生产总值542.3亿元，比上年增长10.0%，其中：第一产业增加值95.2亿元，增长3.9%；第二产业增加值285亿元，增长12.4%；第三产业增加值189.1亿元，增长9.9%。第一、 二、三产业对经济增长的贡献率分别为16.7%、50%、33.3%。人均国内生产总值6536元，比上年增长8.4%。
    B、 市场物价低位运行，人均消费水平进一步增强。2000年全市居民消费价格总指数比上年下降0.6％，商品零售价格总指数下降2.2％。社会消费品零售额171.5亿元，比上年增长10.9%，人均社会消费品零售总额2067元，比上年增9.3%，城市居民人均消费支出4297元，比上年增长8.0%。
    （3）由上可以看出，XX市的经济发展相对全国的发展速度略高，其中第二产业和第三产业发展速度远高于作为XX市传统支柱产业的第一产业，XX市经济处于重大的转型和调整阶段。
    （4）据有关部门对200户家庭的抽样调查表明，每年尚有5亿到10亿的潜在购买力。为此，XX市委、市政府大力提倡投资建设商贸市场。按省委、省政府对XX市的要求及《XX市“九五”计划和2010年远景发展目标》XX市将建成晋冀鲁豫四省接壤区域经贸中心。作为XX市新世纪的商业将会迎来更大的发展和难得的机遇。
    （5）“在旧城改造的基础上，加大以XX市商贸中心区为轴线的城市建设，建设一批有XX特色的大商场、大市场，同时支持发展现代新型市场营销方式，创新业态，鼓励仓储式超市、电子商务等新业态的发展。”是XX市“十五”计划纲要的首选任务和目标。
     三、XX市房地产所处阶段极其特征：
    从国内房地产市场发展的三个阶段来看，XX市房地产的整体发展水平处在第一阶段向第二阶段过渡时期，是第二代商品住宅初期的发展阶段。从总体来说，XX市房地产业尚不够成熟，这主要表现在以下几个方面：
    A、 安居工程为主，楼盘层次较低
    成熟的房地产市场，应该是低、中、高档次齐全，适应各种层次的消费需要，各种类型的楼盘应有尽有。反观XX市商品住宅，无论是规划规模还是销售规模，解困型、安居工程和旧城危房改造项目的低档楼盘占据了主要市场，而中档楼盘则有明显的定位不清和坐落零散的特点，高档住宅（如宏达名都花园）虽已抬头，但数量极少，还不能与安居工程的规模相比。2000年市商品住宅销售面积100多万平方米，销售总额 万元，每平方米销售均价 元，其低档楼盘占据主导地位可想而知。　
    B、楼盘命名缺乏商品意识
    XX市的商品住宅小区，大部分是以街区路段等地理区位命名，如广安、广厦、春晖小区、光华苑等，以隶属单位命名，如电力花园、城建花园等小区，而像亚太世纪花园、宏达名都、邻水苑、空中花园等带有商品房特点的楼盘命名还仅仅是个小小支流，这多少反映了XX市的房地产业尚未完全引入市场机制，还带有一定程度的行政规划和权力干预的指令性特点。
    C、 销售服务意识淡薄
    XX市房地产销售，很少设有示范单位，即使设有示范单位其装修质量平平，示范单位里很少家具摆设。售楼处大都简陋不堪，虽然摆有模型、展板，但是其资料不全，整体平面图，户型平面图没有，销售人员的服务意识不强，坐等客户上门购房，大有来者自请尊便，“爱买不买”的坐销心理，销售人员也大都不够专业水准；
    D、 付款方式单调，差距不大
    XX市购房的付款方式大都是一次性付款、银行按揭，分期付款用的较少，但是其差别不大，有的甚至其优惠幅度一样，银行按揭付款条件苛刻。
    E、 市场意识不强，操作不规范
    XX市房地产开发商在经营理念上还没有真正走上市场，尚有较浓厚的以产带销或坐等销售的传统心理。其突出表现是对地段区位的高度重视，对市场定位缺乏科学依据，认为反正现在市场是卖方市场，怎么做都可以，等等。
    F、物业管理水平滞后
    物业管理方面，XX市房产商开发楼盘大都自销自管，整个管理尚未完全脱离传统房产管理的行政模式，管理的理念仍然以“看房子”或管理住户为主，物业管理内容不全，与市场经济管理模式下的为业主服务的管理理念还有一段距离。
    G、商品展示水平有待提高
    售楼处的模型、展版、洽谈处的摆设都没有考虑周全，没有从方便销售的角度考虑进行布置，而是随便摆放，位置不协调，且制作不够精细，售楼处的包装装修没有风格，功能分区不够齐全。展示工具不够全面。洽谈桌椅的配置不考究等等。都显示出了商品展示水平有待提高。
    H、没有专业的房地产广告公司，广告设计水平较低
    由于XX市的房地产水平低下，目前也没有一家专业的房地产广告公司，因而房地产广告设计较差，虽然有时平面设计尚可，但创意全无。广告的媒体选择、版式设计、发布时间、创意空间等显得太单调，毫无新意。
     四、XX市商服物业整体状况
     1、XX商服物业分类
    （1）XX的商服物业按其分布可分为三类：
    1）、第一类：由东西向的陵园路西段、环城西路和南北向的陵西大街、浴新街围合而成的XX未来商业中心区，勘称XX的“王府井”和“东门”。这里聚集着邯山商场、赵都商场、日月城、康德商城等众多以零售为主的大型百货商城（见附表1）和冀南小商品批发市场、XX鞋城等一批以批发为主的批发市场（见附表4）。
    2）、第二类：以人民东路为轴线，从“新世纪广场”直至“樱花大卖场”，为XX新型百货超市、百货商城和传统商业机构相结合而成的商业旺区。
    3）、第三类：以居民区为据点，主要以街铺和“樱花”“天客隆”为代表的超级市场形式出现（见附表2）。
    （2）XX商场按其经营形式可分为四类：
    1）、第一类：以邯山商场、赵都商场、万达商城、新世纪商城等新、老商城为代表的以零售为主的大型百货商城（见附表1）。
    2）、第二类：借助交通优势，在交通枢纽沿线附近的以冀南小商品批发市场、XX鞋城等为代表的以批发性质为主的批发市场（见附表4）。
    3）、第三类：以居民聚集区和老商业旺区为据点，以“樱花”“天客隆”为代表的超级市场（见附表2）。
    4）、第四类：以“乐颐电脑城”“赵都电子信息产品市场”“千僖商城”为代表的专业产品市场（见附表3）。
     2、XX商场物业特点
    （1）区域分布
    1）、XX商场分布较为集中，以大型物业为主，规模效应明显。如康德、日月城、赵都商场、邯山商场等。
    2）、由于北方城市的气候原因（冬季寒冷且时间较长）使百货类街铺不够繁荣（冬季人们在室外活动较少），冬季购物集中在几个大型百货商场当中。
    3）、超级市场分布区域较为分散，除主店在中心商区，其余皆处在居民区附近。
    4）、集市贸易仍较繁荣，商业业态处于由“大百货”向“专业型百货”转型阶段。
    （2）经营品类
    1）、各大型百货商场经营品类极为相似，经营手段仍为传统的“大百货”形式。如康德、日月城、赵都、万达、邯山商场等都是经营家电、音像、日用品、服装类。
    2）、超级市场经营品种以日用小百货为主，价位较高的“大家电” 类和服饰、鞋帽品种较少。
    （3）经营形式
    1）、商场经营多采用与厂家联营和部分自营相结合的方式，个别采用对外出租，统一管理的模式。
    2）、新型商场已有了一定的营销手段，如举行促销、展览、拍卖、时装SHOW等活动，吸引人流。
    3）、采用商场柜台、铺位对外出租形式的商场由于经营品类的不同分布，不同楼层租价差异不大。
    4）、由于商场的数量总量不大，顾客可选择的余地不大，经营的楼层多在4层以上，而且顾客对楼层的高低开始敏感。
    5）、由于位置较为集中，且经营品类相似，故商场的经营情况相对位置成为第一要素，顾客购物主要看中商场的品种齐全和商场的品牌。
    6）、超级商场内商品摆设、装修效仿国内外品牌超市的形象，但经营管理仍有相当差距。
    （4）功能设置
    新型商城多以综合功能为主要特点，初步具备了现代化经营特征，而较早的商场绝大部分功能单一，属于单一的购物场所；
    新型内有大型百货、品牌专营店、大型风味特色食肆、儿童娱乐城等辅助设施；
    （5）营业规模
    商场规模普遍较大，平均商场经营面积在1.2万平方米以上；
    超级市场除主力店规模较大。其余皆为小型超市（类似于71便利店）。
    （6）硬件设施及配套
    新型商城硬件设施尚佳，如新世纪商场，但从装修来看，商业气氛不浓厚，早期的商城设施较陈旧，人流较少，如赵都商场，不得不重新装修。
    （7）销售状况
    临街商铺一般采取销售方式，大型商场一般采用统一经营和租赁形式。把商场划块销售，产权卖给经营者的方式极少，而且此种形式的出现也只是在去年才有。如圣达商业街、邯北市场等。
     3、XX商服物业的缺陷及机会点
    （1）缺陷：
    Ø 传统“老百货商场“体制陈旧，包袱沉重，经营举步唯艰。
    Ø 经营品种雷同，同质化严重，商场之间的竞争十分激烈。
    Ø 商场的经营水准不高，服务效率较低。
    Ø 超级市场的专业化程度不高，经营品种单一，顾客只在超市中购买日杂用品，大件商品仍到百货商场里购买。
    （2）市场机会点：
    Ø 传统百货商场经营品种的雷同，给某些类别商品的专业化集中提供了机会，相应的专业市场即将出现。
    Ø 大型品牌百货超市有良好机会占据市场，其主要优势为品牌效应、服务水准、经营种类和旅游休闲功能。
     五、XX市未来商业物业的发展趋势
     1、商业中心区将是商业投资的热点
    随着XX市政府对未来XX市场规划的逐步实施，商业中心区的重要性将愈加显现。在未来商业中心区，商场、娱乐业等都还有很大的发展空间，许多与居民生活相关的专业市场尚待建立。据此可以断言，未来几年，商业中心区必将商机无限。
    2、大型百货商场将走向品牌经营
    市场竞争的结果是优胜劣汰。百货商场的经营者只有不断地更新经营理念，不断地提高产品质量和服务水平，才能顺应市场的发展。而随着市场的不断发展和成熟，最终将形成几大特色品牌。阳光集团下属的三大商场已成为XX传统百货商场的旗帜。
    3、主题式专业市场将引领XX商场的新潮流
    社会分工的越来越细导致了产品的细化和市场的细分，随着生活水平的提高，
    居民需要更全更好的商品，需要更优质的服务。市场的渴求必将会诞生越来越
    多的主题式专业市场，如千禧大厦的通讯市场、乐颐大厦的电脑市场、丹兰女
    人街等，而那些小而全、缺乏特色的商场将逐步被市场所淘汰。
    4、大型超市将有较大的发展空间。
    目前XX市有“天客隆”、“樱花大卖场”等较大超市，相对深圳、上海等地来说，其超市的经营水平和规模档次都差别较远。仅仅满足顾客的一般需求，但经营业绩较好，已渐渐被市民接受。大型品牌超市具有规模大，品种齐全，经营理念先进，售后服务完善等优势，将会是新一轮商业领域竞争中的佼佼者。
    5、商圈功能重新配置
    从市政府对XX商业中心区的规划和功能配置来看，商业中心区将不仅仅是一个商业圈的概念，还将承担起XX商业旅游、购物、休闲、活动的一种具有城市文化特色的景点，能充分发挥假日经济功能的一个消费区域。
    6、大商铺细分化，投资成本小，出租容易。
    传统大百货商场通常是一些大型商家经营，由于经营体制较落后，激烈的市场竞争，使得商家经营风险较大。随着第三产业的兴起，商场经营形式的灵活多变，原本大型商家统一经营的模式被分割成许多小块，让众多的小商家来分担经营风险。此种形式降低了经营门槛，小商家投资成本小，风险相对也小。